Muitas vezes, dividimos o valor do financiamento em 60, 72, 84, 96, parcelas, o que resulta em, pelo menos, 5 anos realizando o pagamento todo santo mês.
Durante esse período, imprevistos podem acontecer, como a perda do emprego, doença, etc, resultando na impossibilidade de pagar as parcelas, levando à inadimplência.
Diante disso, qual o procedimento quando atraso o pagamento do financiamento?
Incialmente, vale destacar que existe uma lei que regulamenta essa matéria, de nº 9.514/97.
A partir do artigo 22, está descrito todo o procedimento, desde a celebração do contrato, até seu pagamento integral, ou, em caso de dívida, a forma que será rescindido o contrato e o que será feito posteriormente.
Desta forma, vamos nos concentrar na parte relativa ao inadimplemento, o que nos interessa nesse artigo.
Em caso de vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, você deverá ser notificado pelo credor (banco), através do oficial do cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o contrato e o imóvel, a pagar, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescida dos juros, multas, e encargos contratuais, legais e demais despesas de cobrança e de intimação.
Neste ponto, vale dizer que o contrato definirá o prazo de carência que, após o seu decurso, será expedida a intimação prevista no parágrafo anterior.
Caso seja paga a dívida com todos os encargos, o contrato voltará a ao seu curso normal.
Decorrido o prazo de 15 dias sem a realização do pagamento pelo devedor, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (banco).
Em caso de contrato de financiamento pelo programa “minha casa minha vida”, o prazo para pagamento, após a intimação pelo oficial do cartório de registro de imóveis, é de 30 dias, e não de 15, como nos contratos comuns.
Após a consolidação da propriedade em nome do banco, em razão do não pagamento das parcelas vencidas dentro do prazo, este deverá promover o leilão público do imóvel, dentro de 30 dias.
Neste leilão, é assegurado ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel, por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e demais despesas, inclusive tributárias.
E com relação às parcelas já pagas? Qual meu direito?
Caso o devedor não consiga realizar o pagamento das parcelas vencidas e “perca” o imóvel, terá direito à devolução das parcelas pagas, atualizadas monetariamente, com desconto de percentual, que varia de 10% a 20%.
Vale dizer que, de acordo com Código de Defesa do Consumidor, são consideradas nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor (banco) que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Desta forma, o banco não poderá reter todo o pagamento feito pelo consumidor, devendo descontar, como dito, percentual, à título de despesas administrativas.
Atualmente, o entendimento é de que, via de regra, o percentual será de 10% a 20%, podendo ser maior, caso seja comprovada despesa extraordinária.
O consumidor também não terá direito à devolução do valor pago ao corretor de imóveis, quando a rescisão do contrato se der por culpa sua, como é o caso do não pagamento das parcelas.
Conclusão
Pelos esclarecimentos prestados, embora o consumidor esteja em desvantagem e com risco de perder seu imóvel, é importante se atentar para as regras previstas pela lei.
Da mesma forma, caso o consumidor seja lesado pelo banco, perdendo todo o valor já pago, poderá ingressar com ação judicial para pedir a devolução de, no mínimo, 80% do valor pago, atualizado monetariamente.
Caso esteja nessa situação, procure a ajuda de um advogado da sua confiança, ele poderá analisar seu caso e ver qual a melhor solução.
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